Guida alla riqualificazione energetica, come vivere meglio spendendo meno

Il 40% dei consumi energetici e il 36% delle emissioni di gas serra provengono da edifici datati. Lo afferma l’Enea (Ente nazionale energia ambiente), che ha prodotto un vademecum per portare a un miglior efficientamento energetico circa 2 milioni di condomini italiani, pari a circa 22 milioni di persone. La “Guida pratica alla ristrutturazione e riqualificazione energetica degli edifici per Amministratori di Condominio” illustra anche i bonus nel settore edilizio, con le novità della Legge di Bilancio 2020 (Legge 27 dicembre 2019, n. 160, G.U. n. 304 del 30 dicembre 2019) ed è stata predisposta con Isnova come progetto interno alla campagna nazionale “Italia in Classe A” (ex art. 13 dgls 102/2014). Ecco in sintesi i principali punti.

Riqualificazione energetica, perché conviene farla

L’energia è uno dei fattori abilitanti che contribuiscono a garantire gli elevati standard di vita che caratterizzano le moderne e avanzate società. L’energia che consumiamo negli edifici residenziali serve prima di tutto a garantire a chi vi abita un adeguato confort termico e climatico. Le mura devono assicurare che la temperatura interna dell’abitazione rimanga – almeno nei momenti in cui è occupata – entro determinati valori: non sotto i 18-20 gradi in inverno e non sopra i 25-27 gradi in estate.

In inverno, quindi, per mantenere la temperatura di una casa entro i limiti di confort desiderati sarà necessario fornire all’abitazione una sufficiente quantità di calore, che sarà tanto maggiore quanto maggiore è la differenza di temperatura tra interno ed esterno. Analogamente in estate, per contenere il riscaldamento degli ambienti interni sarà necessario estrarre il calore dall’interno dell’abitazione per trasferirlo all’ambiente esterno. È questa la funzione dei sistemi di riscaldamento invernale e di condizionamento estivo.

Ora, gli scambi di calore tra edificio e ambiente esterno necessari per mantenere la temperatura interna costante (e diversa da quella ambientale) sono resi possibili grazie a impianti termici (caldaia, condizionatore) che necessitano di energia per poter funzionare. Tutto questo ha evidentemente un costo per le famiglie. L’Istat certifica che nel 2018 la spesa media annuale delle famiglie è stata di 2.571 euro/mese, di cui 116 euro/mese per sostenere i costi energetici dell’abitazione (57,13 euro/mese per il gas e 49,83 euro/mese per l’elettricità).

Mentre la temperatura di un edificio dovrebbe essere mantenuta relativamente costante, la temperatura dell’ambiente può variare notevolmente e può passare da alcune decine di gradi sotto lo zero a oltre 40 °C. A parte le fluttuazioni climatiche, questo dipenderà principalmente dalla localizzazione geografica dell’edificio, che è un fattore su cui non è possibile agire per ridurre i consumi.

Riqualificazione energetica, una questione di efficienza

Un intervento di efficientamento energetico ha l’obiettivo di aumentare il comfort abitativo di un edificio diminuendone al contempo i consumi energetici. Su quali leve è possibile agire? Le opzioni tecnologiche in grado di rendere più efficiente un edificio dal punto di vista energetico possono essere divise in quattro categorie:

1. Tecnologie per l’isolamento termico dell’involucro edilizio

Nello specifico si dovrà lavorare sull’isolamento dei seguenti elementi:

– mura perimetrali

– tetto o solai che danno verso ambienti non climatizzati (es. piano piloty)

– infissi

2. Impianti per la produzione di energia (sia termica che elettrica)

3. Dispositivi più efficienti

4. Tecnologie per il monitoraggio dei consumi e l’automazione del funzionamento dei dispositivi.

Impianti per la produzione di energia (termica e elettrica)

La diffusione di tecnologie di generazione elettrica distribuita (da fonti rinnovabili e non) ha fortemente modificato questo schema, consentendo ai consumatori di energia elettrica di diventare al contempo produttori (o auto-produttori o prosumer, ovvero produttori/consumatori). Parallelamente si sono sviluppate numerose tecnologie per la generazione di calore e freddo più efficienti. Questo ha consentito lo sviluppo di un mercato delle tecnologie degli impianti energetici per gli edifici molto interessante. Di seguito alcune delle tecnologie oggi più consolidate:

Caldaia a condensazione

recupera il calore contenuto nei fumi di combustione che, nelle caldaie tradizionali, viene disperso nell’ambiente. Ciò consente di aumentare l’efficienza della caldaia e quindi di risparmiare combustibile.

Solare fotovoltaico

converte la radiazione luminosa proveniente dal Sole in corrente elettrica. La tecnologia più diffusa sul mercato è quella basata sulle celle al silicio, che possono essere monocristalline, policristalline, amorfe o a film sottile. Per essere installato un impianto fotovoltaico ha bisogno di una adeguata superficie (1 kW occupa dai 7 agli 11 mq) libera da ombreggiamenti e ben orientata (idealmente esposta a sud). In condizioni ideali, 1 kW di potenza fotovoltaica installata produce dai 1.500 kWh/anno nelle regioni del Sud d’Italia ai 1.000 kWh/anno nelle regioni Settentrionali.

Caldaia a biomassa

utilizza un combustibile di origine organica quali legna, cippato o pellet. La biomassa è considerata un combustibile neutrale dal punto di vista delle emissioni di CO2 in atmosfera. Le caldaie a biomassa possono essere utilizzate sia per il riscaldamento degli ambienti che per la produzione di acqua calda. L’impiego della biomassa come combustibile porta a risparmi in quanto la legna (e i suoi derivati) hanno – a parità di contenuto energetico – un prezzo per l’utente finale più basso rispetto al gas naturale.

Pompa di calore

basa il proprio funzionamento sulla capacità di trasferire calore da un ambiente a temperatura più bassa a uno a temperatura più alta (l’inverso di quanto avviene naturalmente). Per compiere questo, la pompa di calore ha bisogno di energia elettrica per poter funzionare. Il bilancio energetico è però favorevole, in quanto l’energia (elettrica) spesa per far funzionare la pompa di calore è inferiore all’energia (termica) trasferita nell’ambiente da riscaldare/raffreddare. Il fatto che l’energia prelevata dall’ambiente non abbia un costo rende possibile, in ultima analisi, di risparmiare sulla bolletta finale.

Solare termico

è una tecnologia che consente di trasformare l’energia termica proveniente dal Sole in calore utilizzabile all’interno delle nostre abitazioni. L’applicazione più diffusa del solare termico è per la produzione di acqua calda sanitaria, ma hanno preso piede anche sistemi per l’impiego nel riscaldamento invernale (soprattutto nei sistemi a pavimento) e per le pompe di calore.

Inoltre, le tecnologie digitali consentono numerose applicazioni anche relativamente alla gestione, monitoraggio e controllo dell’uso dell’energia negli edifici. Queste applicazioni vanno sotto il nome di smart home o domotica. Una applicazione ormai divenuta abbastanza comune è la possibilità di gestire la caldaia e i termostati da remoto o i sensori di presenza per lo spegnimento automatico delle luci. Applicazioni più sofisticate potranno venire dalle applicazioni dell’IoT (Internet of Things), del 5G, dell’AI (Artificial Intelligence). Attualmente, le applicazioni di domotica possono assicurare risparmi tra il 10% e il 15%.

Riqualificazione energetica, quali risparmi si possono ottenere

I risparmi energetici ottenibili intervenendo sulle strutture e sugli impianti di un edificio variano considerevolmente da caso a caso. Tra i fattori che influenzano i risultati ottenibili vi sono la collocazione geografica dell’edificio, l’epoca e la tipologia costruttiva, gli impianti esistenti, il numero e le abitudini dei residenti. Risparmi tra il 30% e il 50% sono ottenibili agendo sull’isolamento termico dell’involucro dell’edificio. Un intervallo tra il 10% e il 20% di risparmi è ottenibile sostituendo una vecchia caldaia con un impianto più efficiente. Un ulteriore 10%-15% di risparmi si possono ottenere tramite l’impiego di apparecchiature ad alta efficienza (lampadine, elettrodomestici). Dello stesso ordine di grandezza i risparmi ottenibili agendo sull’automazione dell’edificio (domotica). Sommando più interventi che vanno ad agire sul sistema “edificio/impianto/utente” si possono raggiungere risparmi energetici che superano il 70%.

Il conseguimento di risultati in termini di riduzione dei consumi energetici di un edificio comporta – chiaramente – un investimento a monte per lo studio e la realizzazione di un progetto di efficientamento. I costi di investimento sono soggetti a numerose variabili:

Riqualificazione energetica, i vantaggi fiscali e gli incentivi

Il meccanismo delle detrazioni fiscali per incentivare interventi di efficientamento delle abitazioni è stato introdotto per la prima volta con la Legge 27 dicembre 2006 n. 296, che prevedeva detrazioni del 55% della spesa sostenuta. La Legge di Bilancio 2020, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale del 30 dicembre 2019, proroga in relazione alle spese sostenute dal 1° gennaio al 31 dicembre 2020, le detrazioni fiscali per l’efficienza energetica degli edifici (Ecobonus) e le detrazioni fiscali per le ristrutturazioni (Bonus Casa).

A oggi, ci sono cinque misure di incentivazione per gli interventi nei condomini:

• Bonus Casa

• Ecobonus

• Ecobonus + Sismabonus

• Sismabonus

• Conto termico

• Bonus facciate

Questi strumenti sono pensati e resi disponibili per rispondere a esigenze diverse ed è opportuno rivolgersi al progettista che potrà consigliare l’opzione più conveniente. Queste misure di sostegno possono essere utilizzate singolarmente o abbinate tra di loro. Ogni intervento però può accedere a una sola agevolazione. Le prime quattro agevolazioni prendono la forma di detrazioni fiscali mentre la quinta (Conto termico) è un contributo finanziario. Di seguito descriviamo le prime tre, tralasciando il Sismabonus, mentre del Conto termico tratteremo in un altro articolo.

Il bonus casa

È una misura strutturale, disciplinata dall’art.16- bis del DPR 917/86 (Testo unico delle imposte sui redditi). Ogni anno vengono fissati i limiti di spesa e le percentuali di detrazione. I contribuenti che ristrutturano le abitazioni e le parti comuni di edifici residenziali situati in Italia possono detrarre dall’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef) una parte delle spese sostenute per i lavori. La detrazione può essere richiesta per le spese sostenute nell’anno, secondo il criterio di cassa (pagate nell’anno), e va suddivisa fra tutti i soggetti che hanno partecipato alla spesa e che ne hanno diritto. L’agevolazione è rivolta ai contribuenti soggetti all’Irpef, residenti o meno nel territorio dello Stato, che sostengono le spese di ristrutturazione.Tra gli altri riguarda: i proprietari degli immobili oggetto dell’intervento; i titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili; gli inquilini; il familiare convivente con il possessore o il detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (coniuge, componente dell’unione civile, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado); il convivente more uxorio. Fino al 31 dicembre 2020 c’è la possibilità di usufruire della maggiore detrazione Irpef (50%) e del limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare.

Salvo che non intervenga una nuova proroga, dal 1° gennaio 2021 la detrazione tornerà alla misura ordinaria del 36% e con il limite di 48.000 euro. Dal 2018 è stato introdotto l’obbligo di trasmettere all’Enea le informazioni sui lavori effettuati volti al risparmio energetico.

Per la ristrutturazione delle parti comuni di edifici condominiali spettano le seguenti detrazioni:

50% delle spese sostenute (bonifici effettuati dall’amministratore) dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2020, con un limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare.

L’importo sarà calcolato con 96.000 moltiplicato per il numero di unità immobiliari del condominio. La ripartizione delle spese e il godimento delle detrazioni fiscali saranno ripartite in funzione dei millesimi di proprietà. Il beneficio compete con riferimento all’anno di effettuazione del bonifico da parte dell’amministrazione del condominio.

I condomini minimi che, non avendone l’obbligo, non hanno nominato un amministratore e non possiedono un codice fiscale, possono ugualmente beneficiare della detrazione per i lavori di ristrutturazione delle parti comuni.

In particolare, si tratta degli interventi di:

• manutenzione ordinaria

• manutenzione straordinaria

• restauro e risanamento conservativo

• ristrutturazione edilizia.

Pertanto, oltre agli stessi interventi realizzati sulle proprietà private, sono agevolabili anche quelli di manutenzione ordinaria effettuati sulle parti comuni. Per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio è possibile usufruire dell’aliquota Iva ridotta. A seconda del tipo di intervento, l’agevolazione si applica sulle prestazioni dei servizi resi dall’impresa che esegue i lavori e, in alcuni casi, sulla cessione dei beni.

Attenzione: quando gli interventi di ristrutturazione sono realizzati su immobili residenziali adibiti promiscuamente all’esercizio di un’attività commerciale, dell’arte o della professione, la detrazione spetta nella misura ridotta del 50%. Il bonus casa non è applicabile sugli immobili non residenziali.

Ecobonus

È una misura non strutturale introdotta dalla Legge Finanziaria 296/2006 che deve essere riapprovata, modificata e integrata annualmente in legge di bilancio. Consiste in una detrazione fiscale Irpef o Ires. Si applica ad edifici residenziali, non residenziali e misti, quindi a tutto il patrimonio edilizio esistente.

I soggetti interessati sono:

• persone fisiche

• contribuenti che conseguono reddito di impresa

• associazioni tra professionisti

• enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale

• familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento

• convivente more uxorio, non proprietario dell’immobile

• istituti autonomi per le case popolari

• cooperative di abitazione

Gli interventi effettuati su parti comuni o sulle singole unità immobiliari possono seguire regole diverse.

Fonte “Guida pratica alla ristrutturazione e riqualificazione energetica degli edifici per Amministratori di Condominio”, Enea

Per gli interventi effettuati sulle parti comuni, le detrazioni spettano a ogni singolo condomino in base alla quota millesimale di proprietà. La spesa massima agevolata è pari a 40.000 x numero di unità immobiliari che compongono l’edificio. Il pagamento deve essere effettuato attraverso bonifico “parlante” secondo il modello predisposto dalle banche per la riqualificazione energetica del patrimonio edilizio esistente (ex legge 296/2006). Inoltre, l’intervento deve essere seguito e progettato da un tecnico abilitato.

Lo sconto in fattura

Lo sconto in fattura è uno strumento introdotto dal Decreto Legislativo n. 32 del 18 aprile 2019 chiamato anche “Decreto Crescita” e modificato dalla legge di bilancio 2020. Questa misura permette di ottenere uno sconto immediato in fattura e si applica solo a interventi molto estesi nei condomini. Per poter accedere allo sconto in fattura è necessario che l’intervento rientri nella tipologia chiamata ‘ristrutturazione importante di primo livello’ (cfr. DM 26/6/2015) e deve essere di un importo superiore ai 200.000 euro.

Questo significa che per avere la possibilità di usufruire dello sconto in fattura, l’intervento deve riguardare almeno in 50% della superficie lorda disperdente e contestualmente la modifica sostanziale dell’impianto di climatizzazione.

Il bonus facciate

Il bonus facciate prevede una detrazione fiscale pari al 90% per tutti gli interventi che interessano le strutture opache della facciata compresi i balconi, gli ornamenti e i fregi. La detrazione si applica alle spese sostenute dal 1° gennaio al 31 dicembre 2020, per interventi per il restauro, il recupero e l’efficientamento energetico della facciata esterna degli edifici esistenti situati solo ed esclusivamente nei centri storici e nelle zone totalmente o parzialmente edificate.

In particolare si riferisce agli edifici che ricadono in zona A o B ai sensi del DM 1444/1968. Non è previsto un limite di spesa. La detrazione sarà ripartita in dieci quote annuali costanti e di pari importo nell’anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi. Se gli interventi hanno effetti anche sulla prestazione energetica dell’edificio e interessano oltre il 10% della superficie disperdente lorda dell’edificio, è necessario seguire la normativa energetica degli edifici e rispettare gli obblighi del DM 26 giugno 2015. Dovranno, inoltre, essere rispettati i valori di trasmittanza previsti alla Tabella 2 del Decreto MISE 11/03/2008 come modificato dal decreto 26 gennaio 2010. Questa nuova detrazione può diventare uno stimolo e un’occasione unica per migliorare la prestazione energetica insieme all’aspetto estetico dell’edificio.

Quali barriere e ostacoli all’attuazione della riqualificazione energetica

Studi empirici eseguiti sulle famiglie che vivono in edifici condominiali più obsoleti, di scarsa qualità e inefficienti hanno rivelato un’ampia varietà di ragioni per non intraprendere lavori di riqualificazione e hanno mostrato una vasta gamma di barriere correlate alla ristrutturazione:

• valori e preferenze delle famiglie;

• costi elevati;

• scarsa organizzazione;

• mancanza di tempo;

• timore di inconvenienti nel processo di ristrutturazione;

• scarsa fiducia a causa di professionisti scarsamente qualificati, inaffidabili o costosi;

• mancanza di informazioni sugli effettivi risparmi e benefici;

• difficoltà nel prendere una decisione da parte dei proprietari.

Attraverso un’analisi condotta in cinque Paesi europei, sono state identificate barriere comuni alla riqualificazione:

• mancanza di informazioni sui risparmi energetici previsti;

• costi elevati;

• scarsi incentivi governativi;

• politiche statali e strumenti promozionali spesso discontinue e mutevoli.