Digital Technologies

PropTech: cos’è e come sta innovando il settore immobiliare

Anche in un ambito tradizionalmente legato al rapporto personale, come è quello immobiliare, la trasformazione digitale sta mostrando il suo valore e, con il nome di PropTech, sta gradualmente portando notevoli e importanti innovazioni

11 Mar 2022

Fabrizio Pincelli

PropTech è un termine che sicuramente incontreremo sempre più spesso in futuro quando ci capiterà di avere a che fare con il mondo immobiliare. E questo lo dobbiamo anche alla pandemia da Covid-19.
Sono stati infatti molteplici gli espedienti a cui si è ricorsi per far fronte alle limitazioni imposte dall’emergenza provocata dal virus e dalla necessità di contenere la diffusione del contagio. E l’impiego della tecnologia digitale è stato sovente un modo efficace per trovare soluzioni che permettessero alle aziende di proseguire nella propria attività. Molte di queste soluzioni hanno mostrato livelli di efficienza ed efficacia tali che sono destinate a diventare delle pratiche consolidate. E il PropTech è una di queste: tanto che il Gruppo Digital360 ha sviluppato Proptech360, un portale d’informazione dedicato proprio a questo tema. 

Cos’è PropTech?

Come si intuisce facilmente, il termine PropTech nasce dall’unione della parte iniziale di due parole, property e technology. In italiano, proprietà (intesa in senso immobiliare) e tecnologia (intesa come digitale). In pratica, PropTech può essere letto come la trasformazione digitale nel settore immobiliare. Perciò, questo connubio tra property e technology ha tutte le carte in regola per modificare, innovandolo, il settore immobiliare così come lo abbiamo conosciuto sinora. In realtà, durante la pandemia da coronavirus, il PropTech ha già fatto sentire il peso della sua presenza apportando importanti innovazioni nel settore.
D’altro canto, a ben pensarci, non poteva accadere diversamente. Le soluzioni digitali specifiche per mercati verticali sono in aumento in una grande varietà di settori economici. E per delle buone ragioni. Non solo creano nuove opportunità per l’interazione con i clienti, ma ottimizzano anche l’uso delle risorse e l’elaborazione dei dati da parte dei fornitori. Questa trasformazione digitale sta avvenendo anche nel settore immobiliare.
È vero che il mercato immobiliare è solitamente visto come un settore analogico e legato alla tradizione, che si basa essenzialmente sul contatto diretto con il cliente. Tuttavia, in particolare negli ultimi due anni, una grande varietà di start-up è entrata nei mercati europei (Italia compresa), introducendo un nuovo accesso digitale all’intera gamma di fasi coinvolte nelle transazioni e nella gestione immobiliare. Questo ha aperto la strada all’impiego di tecnologie innovative in nuovi modelli di business, lasciando trasparire effetti di vasta portata per il settore.
Infatti, se consideriamo la visione proposta da BUILTWORLD e PwC nell’European PropTech Map 2020, notiamo che PropTech può far sentire a sua influenza in cinque importanti categorie

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• Investimenti e finanza
• Building operation
• Asset management
• Mercati
• Soluzioni per la smart city

Dalle visite online basate sulla realtà virtuale al Building Information Modeling (BIM), PropTech può essere integrato e utilizzato per ottimizzare una rilevante porzione delle procedure di investimento e utilizzo degli immobili. Oltre alle aziende affermate, come partner commerciali, i beneficiari sono gli stessi consumatori finali.
Date le sue peculiarità, PropTech può essere inserito in una rete di soluzioni tecnologiche esistenti, in particolare delle FinTech nel settore finanziario, nelle LegalTech per la preparazione e la gestione dei contratti e nelle ConTech, presenti nel settore delle costruzioni. Il focus con queste realtà è spesso complementare o addirittura sovrapposto, soprattutto con quelle del settore FinTech.

Obiettivi

Nella realtà odierna, sempre più città hanno deciso di implementare il concetto di smart city. Una città intelligente utilizza la tecnologia digitale per aumentare la qualità e l’efficienza dei suoi servizi con una conseguente riduzione dei costi, un aumento dell’attività sociale e uno sviluppo sostenibile dell’area urbana.
L’avanzamento tecnologico richiede anche che il mercato immobiliare si adatti di conseguenza. Così il mercato immobiliare, imitando il concetto di smart city, inizia a comportarsi in modo più intelligente. Approfittando di questo sviluppo, PropTech cerca di affrontare le preoccupazioni dei proprietari di immobili per risolvere i problemi più importanti del settore. I cambiamenti che sono stati avviati dalla digitalizzazione dell’industria immobiliare dovrebbero essere notati da chiunque ne faccia parte.
In questo senso, il PropTech si manifesta in molte soluzioni innovative che si applicano a tutti i tipi di proprietà. Può essere un sistema di gestione dell’aria condizionata in un edificio, sensori che rilevano perdite d’acqua, o sistemi di registrazione degli accessi tramite un’app sul telefono. Le soluzioni PropTech possono riguardare l’elaborazione efficiente delle informazioni inerenti all’edificio, i servizi di reception automatizzati o la gestione della disponibilità di posti auto. In pratica, possono avere un ruolo di primo piano all’interno praticamente di ogni aspetto di un progetto.
PropTech permette di risolvere numerosi problemi dei gestori o dei proprietari di immobili e, allo stesso tempo, di aumentare il comfort dei proprietari e degli acquirenti. La rivoluzione tecnologica si sta facendo sentire nel modo di valutare le proprietà (algoritmi avanzati che usano la realtà virtuale), nel modo di gestire le proprietà (intelligenza artificiale) e persino nelle nuove costruzioni (materiali intelligenti, robot, droni).

Storia della tecnologia immobiliare

Si tende a far risalire la nascita del PropTech intorno al 2000, quando sono apparsi i primi siti di annunci immobiliari online. Infatti, negli anni ’90, il processo di costruzione e commercializzazione delle proprietà, sia commerciali sia residenziali, era un modello di business basato sul rapporto personale che sembrava impermeabile al cambiamento. Tuttavia, stava nascendo un nuovo e innovativo mezzo accedere alle informazioni: Internet. I primi segnali della property technology, appunto PropTech, si sono avuti con una coppia di siti web di ricerca di case. Per la prima volta, non si trattava di aziende di mattoni con receptionist, espositori o agenti molto loquaci, ma di marchi online che permettevano a chi cercava casa di navigare in pagine web dettagliate e organizzare visite con pochi clic del mouse.
Al di là dei siti web, il concetto di PropTech da allora si è ampliato notevolmente. E sono arrivati molteplici siti, che esistono tutt’ora come Houzz o Matterport, che hanno nel tempo incluso anche la realtà virtuale e aumentata. Evoluzioni più recenti hanno portato le nuove compagnie che operano su Internet a focalizzarsi su servizi di nicchia che affrontano processi onerosi nelle transazioni immobiliari o nelle locazioni.
Oggi il termine PropTech ha un’accezione molto più ampia e riguarda startup che tentano di sconvolgere ogni anfratto del settore immobiliare, dal modo di costruire a quello di vendere, dal modo di finanziare a quello di trattare con i clienti. Andando oltre il singolo edificio per arrivare all’intera città, per la precisione alla smart city.

Investimenti in PropTech (a livello globale)

Secondo i dati rilevati dallo studio PropTech Global Trend 2021 di ESCP Business School, si evidenzia un aumento regolare degli investimenti nel settore PropTech a livello globale tra gli anni fiscali 2010 e 2020. Per la maggior parte del periodo c’è una tendenza all’aumento costante e il picco viene raggiunto nell’anno fiscale 2018: si tratta di 14,3 miliardi di dollari. Questo aumento degli investimenti dal 2017 al 2018 rappresenta una crescita del 66% (5,68 miliardi di dollari in termini di dollari). Nel 2019 il settore PropTech ha invece iniziato a registrare un calo degli investimenti, che sono scesi a 12,78 miliardi di dollari e hanno raggiunto quota 12,05 miliardi nel 2020, una cifra comunque superiore del 40% rispetto al 2017. In termini di destinazione dei fondi di investimento, da sempre gli Stati Uniti non ammettono concorrenti. Se si considera il periodo 2020-2021, gli Stati Uniti dominano il mercato mondiale, raccogliendo quasi 7 miliardi di dollari. Segue la Spagna con 974 milioni di dollari, al terzo posto si colloca il Regno Unito con oltre di 909 miliardi di dollari di fondi d’investimento raccolti.
Le previsioni per il 2022 indicano un’ulteriore crescita degli Stati Uniti, che dovrebbero raggiungere 7,87 miliardi di dollari, e un balzo di Cina (era sesta) e India (era quarta), che dovrebbero insediarsi in seconda e terza posizione rispettivamente con investimenti di 3,4 miliardi di dollari e 1,25 miliardi di dollari. Mentre il Giappone dovrebbe uscire dalla top ten.

Investimenti in PropTech (in Europa)

In contrasto con gli Stati Uniti, leader del mercato globale, le PropTech in Europa affrontano più sfide. A causa della segmentazione in paesi, i processi di pensiero e di pianificazione sono più complessi: bisogna tenere conto di sistemi giuridici separati, lingue e culture diverse e standard diversi per il mercato immobiliare.
Ci sono anche grandi differenze in termini di finanziamento, che è fino a 34 volte superiore negli Stati Uniti, un fattore chiave per la crescita a lungo termine delle startup, soprattutto se l’obiettivo è quello di diventare un unicorno con un valore di mercato di oltre 1 miliardo di dollari. Per questo motivo, sono in corso notevoli sforzi da parte di diverse aziende PropTech per trasferirsi negli USA. Iniziative come la German PropTech Initiative o il programma di finanziamento ESCALAR della Commissione Europea si sono quindi posti l’obiettivo di sostenere il settore PropTech in espansione non solo in termini di crescita, ma anche di mantenerlo in Europa a lungo termine.
Nel complesso, la scena PropTech in Europa è partita un po’ più tardi rispetto ai pionieri negli Stati Uniti, e anche le già citate caratteristiche dei mercati europei possono giocare un ruolo. Se, nonostante la frammentazione, la penetrazione del mercato aumenterà ulteriormente, i modelli di business si concentreranno sulla scalabilità e l’interruzione e verranno forniti finanziamenti sufficienti, c’è una buona possibilità che un unicorno PropTech possa svilupparsi anche in Europa. Da sottolineare che secondo le rilevazioni dell’European PopTrends 2020 gli investimenti nel PropTech europeo sono cresciuti in media del 45% l’anno dal 2014 al 2019. Gli investitori nel Regno Unito e in Germania sono stati i più attivi, ma c’è stato un forte interesse nel PropTech anche nei mercati più piccoli, come i paesi scandinavi. Nell’analisi degli investimenti, l’Italia si collocava in penultima posizione a livello continentale, superata, in negativo, solo dal Portogallo.

Le aziende del PropTech in Italia

Nel dicembre 2021, erano 184 le PropTech con sede in Italia oppure operanti nel nostro Paese. Le ha censite la società di ricerca Venture Scanner nel suo Italian PropTech Monitor (IPM) 2021. Si tratta di un numero superiore del 21% rispetto al 2020 e che è in costante crescita dal 2018. Le PropTech sono distribuite principalmente nel nord Italia (59%) e molte hanno sede a Milano. Nonostante questa forte connotazione regionale, le PropTech dichiarano di aver già pianificato un’espansione del business verso altre regioni italiane (il 42% dei rispondenti) e altri Paesi europei (il 37%).
Nel suo IPM, Venture Scanner propone una categorizzazione delle PropTech sulla base delle attività che svolgono, dividendole in quattro cluster principali: Real Estate Fintech (27%), Smart Real Estate (19%), Sharing Economy (22%) e Professional Services (32%).
Le PropTech italiane sono massima parte realtà di piccole dimensioni (il 73% dichiara un numero di dipendenti tra 1 a 20), sono giovani (il 43% è nato negli ultimi 5 anni) e fatte da giovani (in media, il 61% dei dipendenti di una PropTech appartiene alla generazione dei Millennials).
Riguardo le tecnologie usate, IPM riporta che la maggior parte opera tramite la raccolta e gestione di grandi quantità di dati (Big Data Analytics, Data Science e Data sharing). Pochissime, invece, utilizzano Material Innovation, 3D printing/3D modelling e Robotic system and automation, che riguardano tipicamente applicazioni impiegate nella fase di progetto e costruzione, quindi proprie dell’ambito ConTech, e in quanto tali meno adatte per le operazioni di property management.
Rispetto al 2020, tra le PropTech italiane una percentuale considerevole è passata da una fase embrionale del ciclo di vita, in cui si ricevono principalmente finanziamenti da non professionisti (fase di Pre-seed), a una di crescita più costante o sostenuta, ricevendo finanziamenti di seria A, B o C.
Lo stimolo verso la crescita è evidenziato anche dalla volontà di trovare finanziamenti da convogliare in nuovi investimenti, principalmente nello sviluppo di nuove tecnologie (83%), soprattutto in ambito Blockchain e sostenibilità ambientale, e nel reclutamento di nuove risorse (63%). Tuttavia, le start-up interpellate reputano il fenomeno PropTech non del tutto maturo in Italia, principalmente per via della bassa propensione del comparto real estate, della mancanza di una cultura tecnologica/digitale e della debolezza di un ecosistema PropTech che ha difficoltà a reperire finanziamenti. I dati raccolti da Venture Scanner lasciano presagire una parziale riduzione dell’aumento annuo del numero di PropTech, in favore, però, di un progressivo irrobustimento di quelle esistenti. Tuttavia, conclude l’IPM, il comparto PropTech italiano è in decisa ascesa e promette di trainare un’evoluzione significativa del real estate nel nostro Paese.

Come funziona la tecnologia in PropTech

La tecnologia è la base su cui poggia il PropTech e quindi consente alle start-up di essere dirompenti e di prendere le distanze dal passato con proposte nuove e innovative. Per riuscire in questo intento è necessario che

Adottino le innovazioni della trasformazione digitale
Siano preparate all’integrazione verticale
Siano flessibili per rimanere competitive in tempi di crisi
Adattino i servizi immobiliari alle maggiori esigenze dei clienti

Con tutto ciò, si può supporre che i fornitori di servizi di sviluppo software siano quelli che possono colmare il divario tra le startup PropTech e gli incumbent del settore immobiliare. La tecnologia è la chiave. Non solo per le startup tecnologiche e i loro clienti, ma per tutte le parti interessate, come investitori, costruttori di case, finanziatori, società immobiliari, e così via. Robuste soluzioni software per il settore immobiliare sono una grande risorsa per i loro proprietari, i clienti, i venture capital e i partner.

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